세계에서 회복이 가장 강한 도시는 토론토

(2014. 4. 9, Richard Barkham)

부동산 투자자들은 투자 자산이 금리 상승과 같은 경제적 요인으로 충격을 받지 않을까 종종 걱정한다. 그러나 다른 걱정거리들은 상당히 많다. 예를 들면 해수면의 상승, 지진, 인구과잉, 사회적 불공평, 공해, 범죄, 그리고 정부기능의 미흡 등. 세계화, 기후 변화, 인구 노령화는 국가단위, 도시단위, 지역단위에서 엄청난 변화를 가져 오고 있다. 이런 변화는 결국 현재의 환경에 심각한 영향을 줄 수밖에 없다.

수익의 표준 편차, 예상 공실률, 임대수요 예측과 같은 전통적 부동산 투자 위험 측정기법들은 지난 200백 년 동안의 근간들이 급격하게 진화되면서 별 소용이 없게 되었다.

세계적인 부동산 그룹 그로스브너(Grosvenor)는 회사의 장기적 성공이 회사가 위치하고 있는 도시의 지속가능한 성장과 함께 한다는 것을 오래 전에 깨달았다. 다른 세계적 장기투자 기업들과 마찬가지로 이 회사는 활기차고 지속력 있는 도시를 만드는 데에 큰 관심을 가지고 있다. 한편으로 이 회사와 투자가들은 소유한 부동산 가치를 유지하고 지속가능한 임대수익을 확보할 수 있는 방안을 찾고 있다.

Grosvenor는 세계 각처에 보유하고 있는 자산들을 효율적으로 관리하기 위해 3년 동안 Resilient Cities라는 이름의 연구를 수행했다. 이 연구의 목적은 도시들의 장기적 회복역량을 평가하고 세계에서 가장 회복이 강한 도시들을 찾는 새로운 방법을 고안하는 것이었다. 회복(Resilience)이란 ‘기후 변화, 인구 성장, 자원 고갈, 그리고 인식의 변환(paradigm shifts) 같은 어려움에도 불구하고 도시가 생산, 인간 정주, 문화적 발전의 중심지로의 기능을 계속 수행해 나갈 수 있는 역량’으로 정의할 수 있다.

이 연구는 세계 50대 주요 도시를 대상으로 평가를 했다. 이들 도시가 세계 인구의 7%만 차지하지만, 이 도시들에 세계 부동산 투자가 집중되어 있고 지구 자원의 가장 좋은 몫을 소유하고 있다. 따라서 이 도시들이 기본적인 회복능력을 갖추기 위해 수많은 난관이 있다는 사실은 지구의 나머지 도시들이 다가오는 100년 동안 직면하게 될 커다란 어려움에 얼마나 준비가 안 되어 있는가를 보여주고 있다.

이 연구에서 취약성(vulnerability)은 감수성(susceptibility)과 똑같은 의미가 아니다. 일부 도시들은 역경을 잘 이겨내고 능숙하게 회복한다. 뉴욕시가 9/11나 최근에 있었던 허리케인 샌디의 충격으로부터 빠르게 회복하는 것을 보라. 반면에 필리핀의 도시들은 작년 11월 태풍 하이옌으로 인해 파괴되었다.

이런 도시의 능력, 전반적인 회복역량을 측정하기 위해 이 연구는 ‘적응능력(adaptive capacity)’을 취약성과 동일한 비중으로 산정했다. 즉 도시의 회복은 취약성에 대한 부정적인 기능이고, 적응능력에는 순응이 되는 것이다. 그 결과는 반직관적일 수도 있다. 예를 들면, 투자가들은 세율이 높고 규제가 강한 도시들에는 투자를 회피하는 경향이 있다. 그러나 세수를 대중교통 시스템이나 도시계획, 고용 성장에 투자하는 도시들은 도시의 회복역량을 현저하게 높일 수 있기 때문에 장기적인 투자 가치를 높이게 된다.

세계 회복도시 순위

연구조사 결과 캐나다 도시들이 1~3위를 차지하며 세계에서 가장 회복역량이 높은 것으로 나타났다. 토론토의 점수가 가장 높았고, 2위는 밴쿠버, 그리고 3위는 캘거리가 차지했다. 그 다음으로 미국 도시 시카고와 피츠버그가 4위와 5위를 기록했다. 최상위 10개 도시들은 북아메리카와 북유럽 도시들이고, 멕시코시티, 상파울로, 뭄바이와 같은 최하위 10개 도시들은 신흥국가 도시들이다. 북아메리카 도시들의 점수를 보면 토론토는 100점 만점이고 휴스톤은 87점을 획득했다. 유럽도시들의 점수를 보면 스톡홀름이 94점이고 모스크바는 60점이다. 아시아 도시들의 경우는 점수 폭이 커서 도쿄의 점수는 85점인데 광저우는 57점이다(서울은 69점).

그렇지만 적응능력(adaptive capacity)으로 순위를 매기면 미국 도시들이 최상위 7개 중 6개를 차지한다. 뉴욕이 가장 점수가 높고 그 다음은 토론토, 로스앤젤레스, 워싱턴디시, 시카고, 샌프란시스코, 그리고 휴스턴 순이다. 이렇게 차이가 나는 이유는 북미 도시들의 경우 국가나 지역차원의 위기 예방, 비상기획, 재정투입 등의 시스템이 잘 갖춰져 있어 재난이나 위협을 효과적으로 대처할 수 있기 때문이다. 반면에 유럽 도시들의 경우는 강력한 위기대응 시스템이 있지만 상대적으로 에너지 비용이 높고 인구의 고령화가 높아 높은 점수를 받지 못했다. 아시아 도시들은 비교적 재난대응 시스템이 약하고 환경변화에 취약한 것으로 조사되었다.

순위 결정을 위한 숫자 분석

도시 순위를 매기기 위해 연구팀은 2년 동안의(2012~2013년) 세계은행, IMF, UNESCO, EIU(Economist Intelligence Unit) 등 주요기관들의 신뢰도가 높은 160개 이상 데이터를 분석했다. 그리고 취약성과 적응능력을 각각 5개 분야의 지표들로 분석했다.

취약성 평가 5개 분야:

① 기후- 해수면 상승, 태풍, 기온 변화, 가뭄 또는 지진, 쓰나미, 화산 폭발과 같은 재난에 대한 취약성

② 환경- 모든 종류의 공해와 도시의 무계획적 확장에 대한 측정

③ 자원- 물, 식량, 연료, 기타 핵심 자원 부족 및 자원 부족을 유발시킬 인구의 증가

④ 기반시설- 교통 접근성 및 수준, 수도나 전기 등의 공공재 분배, 주거 수준

⑤ 지역사회- 인구통계, 주거 적합성, 범죄, 보건, 교육, 구매력, 불평등, 문화, 부패 등의 변화로 인한 충격 정도

적응능력 평가 5개 분야:

① 협치(governance)- 도시정부가 민주적이고 투명한 과정으로 운영되는지와 시민 참여수준의 정도

② 제도- 정부와 비정부단체들의 효과적인 서비스 제공 역량 수준

③ 기술- 해당도시가 혁신을 강화하기 위해 지역대학과 다른 조직으로부터 전문가를 활용할 수 있는지 여부와 국가적인 관리감독 시스템이 있는지 여부

④ 비상기획- 해당도시가 위기형 토지 관리(risk-based land management), 재난관리계획, 비상대응절차가 마련되어 있는지 여부

⑤ 재정구조- 해당도시가 채무를 발행하고, 재난대응 및 기반시설을 확충할 수 있는 가용재원의 확보 여부

도시회복의 사례 소개

이 연구보고서는 몇몇 특정 도시들에 대한 평가결과를 아래와 같이 소개했다.

뉴욕: 해안도시인 뉴욕은 해수면 상승이나 허리케인 샌디와 같은 태풍에 취약점을 보이고 있다. 또다른 과제는 기후 변화 및 사회적 불평등의 심화 가능성이다. 이와 같은 변화에 대처하기 위해 뉴욕시는 녹색 기반시설 투자부터 경제적 기회 확대까지 아우르는 대책들을 포함한 장기계획을 마련했다. 강력한 협치, 훌륭한 교육기관, 유연한 재정기법, 관리감독 시스템의 투자 등으로 뉴욕은 적응능력에서 100점을 받았고 취약성에서 80점을 받아 총점 92점을 획득했다.

밴쿠버: 도시토지학회(Urban Land Institute)의 2014년 회의 개최지인 토론토에 이어 2위를 기록했다. 밴쿠버의 유일한 취약점은 해안지대가 낮다는 것이다. 인구 60만 도시로서 수준 높은 협치, 비상기획 시스템, 재정구조 등이 우수해 98점을 얻었다.

멕시코시티: 회복역량이 낮은 도시의 하나로 총점이 56점이다. 도시의 오래된 빌딩들은 지진에 취약하고 도시 중심부는 지하수 고갈로 인해 침하되고 있다. 도시의 서쪽은 국지성 집중호우가 오면 산사태와 홍수가 우려된다. 도로와 대중교통 시스템은 급증하는 인구에 비해 충분하지 않다. 잘 알려진 대로 도시의 취약성들은 폭력, 경범죄, 불충분한 공중의료, 사회적 불평등, 부패 등이다. 적응능력의 점수도 나을 게 없다. 재난대응 및 지속가능성 시스템은 양호하지만 정부 협치와 같은 사회제도적 부분이 특히 약한 것으로 조사되었다.

상하이: 중국 동해안에 있는 인구 1천7백 만 명의 도시로 총점 62점을 받아 회복역량이 부족한 최하위 10개 도시 중의 하나가 되었다. 멕시코시티와 마찬가지로 상하이는 급격한 인구 상승을 겪으면서 도시 기반시설과 교통 시스템 확충에 압박을 받고 있다. 양쯔강의 어귀에 위치하고 있음에도 불구하고 광범위한 물 오염 때문에 도시는 깨끗한 물 부족현상을 겪기 시작했다. 인근 중공업단지의 미세먼지 발생량도 높다. 양호한 재정구조 및 기반시설 투자에도 불구하고 상하이는 적응능력, 특히 협치 분야에서 낮은 점수를 받았다. 이 점수에 대해 일각에서는 이 연구가 친민주주의인 서구적 관점에서 수행되었기 때문이라고 주장하지만, 민주주의와 관련된 데이터는 적응능력 점수 총점의 1/10밖에 차지하지 않는다. 상하이가 단기적으로 수익성 있는 투자기회를 제공할지 모르지만, 도시의 취약성과 낮은 적응능력은 장기적으로 위협요소가 될 수 있다.

런던: Real Capital Analytics이라는 부동산 투자 분석회사에 따르면, 런던은 세계 부동산 투자자들의 영원한 관심대상으로 2013년에 850억 달러의 투자를 끌어들였으나 의외로 90점의 낮은 점수를 받았다. 이 낮은 점수는 순전히 인위적인 취약성의 악화 때문이다. 1982년에 런던은 세계에서 가장 큰 이동식 홍수 예방 둑인 템즈둑(Thames Barrier)에 투자했다. 수준 높은 기술, 투명한 협치, 세계적 수준의 교육기관, 교통시스템의 기능 향상이 진행 중이지만, 서서히 약해지고 있는 사회적 구조 문제에 대처해야 한다. 경범죄와 가용주택 부족이 만연해있고, 또다른 취약점으로는 인구의 고령화, 높은 에너지 소비와 공해이다.

연구결과의 의미

이 연구는 도시회복 측정을 위한 표준 모델의 부족과 역사적인 데이터의 제약에도 불구하고 이 연구를 통해 도시회복에 대한 새로운 시각을 가져왔다. 사실 이 프로젝트의 주된 추진배경은 관계 전문가들 사이에 토론을 불러일으키고, 도시의 회복, 적응능력, 취약성에 대한 명확한 측정기준을 개발하자는 공감대를 형성하는 것이었다. 대부분의 모든 연구와 마찬가지로 이 연구 또한 추가적인 연구가 필요하다.

일부 한계에도 불구하고 이 연구는 분명한 함축성을 전달하고 즉시 사용이 가능하다. 이 연구결과는 연금 기금, 보험회사, 국부펀드, 신탁회사 등과 같이 장기적으로 투자가치를 지켜야 하는 신탁책임이 있는 많은 기관들에게 ‘장기적 투자의 위험 평가’ 자료로 활용이 가능하다. 그리고 장기적인 투자가들이 취약성 점수를 최소화 하고 적응능력을 최대화 하여 수익을 극대화 할 수 있는 자산투자 전략을 세우는 데 도움이 될 수 있다. 아울러 공공기관이 업무성과와 미래 위험을 평가하는 데 적용할 수 있고, 불확실성이 증가하는 시대에서 위기 대응능력을 향상시키는 데에도 활용할 수 있다.

저자인 리차드 바크햄은 Royal Institution of Chartered Surveyors의 회원이자 런던에 있는 Grosvenor Group의 국제연구 책임자이다.

* 출처 : urbanland.uli.org