가가와현 다카마츠시(香川県高松市)
마루카메마치(丸亀町)商店街A街区再開発
～定期借地権을 활용한 再開発～
1) 事業概要 및 特徴
400년의 역사가 있는 마루가메마치 상가에서는 1988년의 400주년 기념축제를 계기로 500주년 축제도할 수 있도록 재개발로 마을 만들기에 착수하기 시작했다. 착수 당시는 보행자는 피크의2/3, 매상은 280억엔으로부터 120억엔까지 감소, 버블경기 붕괴의 영향으로 지가도 하락하고 있었다. 다만 1970년에 상가에서 주식회사를 설립하여 용지를 취득, 공동 주차장 사업을 시작해 성공을 거두는 등 작은 성공 체험을 쌓아 왔고 그 경험이 마을 만들기의 토대가 되어 있다.
A가구에서는 2006년 12월에 재개발 빌딩(다카마츠 마루가메마치일번가)이 오픈, 고층화하지 않는 전략을 선택하여 1~3층이 상업 플로어 4층이 레스토랑이나 커뮤니티 시설, 5~9층을 주택으로 하여 직장과 주거일치의 전략을 선택했다. 상업 플로어에는 인접하는 미츠코시백화점도 입점한다.
B~G가구를 포함한 마루가메마치 상가 전체의 마을 만들기의 목표와 방침을 공유하기 위해 20057년에 「타운 매니지먼트 프로그램」을 책정했다. 이 내용 속에서 디자인 코드와 사업 프로그램과 MD전략을 3개의 핵심으로서 내걸고 있다.
高松丸亀町壱番街 高松丸亀町壱番街 거리모습
2) Concept、誘致店舗
A가구의 Concept는「셀렉트숍 스트리트」이다. 톱 라이프 존에는 코치, 구찌, 폿테가베네타가, 럭셔리 브랜드 숍으로서는 불가리, 카르티에, 요간레이르, 막스마라 등이 입주하고 있다. 또, 패션 숍으로서 갭이나 센스 올라간 현지의 점포, 가전 숍이나 신사복점이 출점하고 있다.
휴식 스페이스로서는 파파스카페, 현지 과자점, 무료의 휴식 발코니를 설치. 서점은 기노쿠니야 서점이 입점. 2007년 5월에는 미쿠니 세이조씨에 의한 토속음식을 활용한 레스토랑이 오픈 예정이다.
3) 事業遂行上 핵심인물과 그 역할
丸亀町商店街振興組合鹿庭理事長 아카시(明石)常務理事와（株）마치즈쿠리 Company・seep network代表이사인 사이고(西郷)氏、千葉大学工学部 후쿠가와(福川)教授에 의한 長期的인 거리조성 사업이 결실했다.
4) 行政、民間、시민 等 협력관계에 대하여
마치즈쿠리(거리조성) 会社는 第三섹터 方式의 株式会社임
5) 成功要因
定期借地導入과 地代의「劣後化」。期待이자 7％/年으로 地代을 設定하였으나 地代 금액은 商業施設의 매상고로 변동하는 계약을 했다. 그리고 都市再生緊急整備地域指定을 받아지역제형 사업으로서 사업을 실시하고 있음.
6) 고생한 점 課題
B～G街区는 앞으로 既存店舗의 改修와 小規模連鎖型再開発을 잘 연결해서 全体를 조성해야 했던 점
7) 権利者調整
“소유와 운영의 분리”를 하고 있다. 그러므로 종전의 토지와 관련될 권리를 토지·건물의 구분 소유에 권리 변환하는 통상의 방법이 아니고 토지와 관련될 권리를 종전대로 유지해, 거기에 시설 건설을 위한 정기 차지권(定期借地権)을 설정했다. 또 정기차지권과 관련되는 권리금을 설정하지 않는 것으로 사업비를 큰 폭으로 압축할 수 있었다. 한층 나아가서는 지권자는 종전의 건물의 권리 변환에 의해 공유 형태로 점포를 취득하는 것으로 했기 때문에 지권자의 공동출자에 의해 설립하는 회사에 의한 점포보류상(店舗保留床)의 취득이 가능하게 되므로 지권자 21명중 14명이 출점을 전제로 공동출자에 의해 회사를 설립 그 회사가 점포보류상을 취득했다. 이러한 방법을 이용하는 것으로 지권자에 의한 리스크 해소를 하고 있다.
덧붙여 공동출자 회사에 의한 점포 운영에서는 지권자가 출점하는 경우 공동출자회사에서 점포를 임차해 공동출자 회사가 점포 전체의 임대를 실시하고 있다.
8) 事業性（採算性）確保를 위한 方策
市街地再開発事業関連의 補助金、中小企業支援関連의 補助金、高度化資金（無利子融資）、都市再生Fund를 活用
9) 現状 政策支援評価
市民을 위한 広場과 저렴한 家賃実現이 可能하고 事業実現結果、税金（固定資産税、消費税、法人税、所得税等）으로 반납할 수 있음
丸亀町商店街A街区再開発 概略
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